跨境电商争夺仓库之战

TEMU、SHEIN、AliExpress和TIKTOK Shop等电商公司为了支持业务增长而争相获取仓库空间，推动了物流仓储行业的发展。那么，对于物流仓库的巨大需求源于什么？

2023年，中国电商公司的快速扩张推动了大湾区物流地产市场的增长，包括TEMU、SHEIN、全球速卖通和TikTok Shop在内的跨境电商企业争相获取仓库空间，以支持快速增长的电商业务。例如：在成功参加超级碗（Super Bowl）之前，拼多多控股旗下的TEMU在广东省的仓库数量仅为个位数，如今已经增加到了30多个。

据仲量联行（JLL）数据显示，广州、深圳、东莞、佛山和惠州这五个粤港澳大湾区城市在2023年的仓库租赁量中占据了非常大的比例，2023年录得235万平方米的仓库净吸纳量，占据中国24个跟踪城市净吸纳量的32%。作为衡量市场表现的关键指标，净吸纳量等于特定时间段内被占用的空间量减去空置的空间量。

仲量联行华南研究部主管曾丽（Silvia Zeng）表示，大湾区的物流地产“顶住了”新供应激增的“逆风”，目前，华南地区的空置率仅为个位数，而其他城市的空置率为两位数。

根据国际房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，2023年中国的整体净吸纳量同比飙升44%至722万平方米，是仅次于2021年峰值之后的第二高水平。虽然空置率同比增长了21.8%，但是新增的供应量达到了前所未有的1200万平方米。

由于电商公司的强劲需求，物流仓库成为了普洛斯中国控股、ESR集团和华平投资集团等机构投资者在商业地产类别中最受青睐的资产之一，即使市场面临逆风，这个领域也被视为低风险的选择。例如，在上个月，全球最大的房地产资产管理公司之一ESR集团就在广州增城区购买了一块12.6万平方米的土地，用于开发一个物流供应链中心。

仲量联行华南研究部主管曾丽说道：“跨境电商平台正在利用大湾区从生产、采购到出口的全产业链优势，进行全球扩张。可以看到，这些平台都选择了大湾区作为它们在中国的主要跨境网络……这与我们‘世界工厂’的独特战略和‘小批量、短周期’的模式密不可分。”

“世界工厂”的概念指的是大湾区的制造业集群，在这里有超过5万家制造商，并且毗邻香港自由港，这使得它们既可以享受快速的运输，又可以享受有吸引力的劳动力成本。但是反过来看，这些电商公司的订单量也几乎消化了大湾区所有的新仓库空间。

根据世邦魏理仕（CBRE）汇编的数据，就商品总值而言，TEMU、SHEIN、全球速卖通和TikTok Shop在2023年经历了五年来最快的增长，每家公司至少增长了100亿美元。跨境电商公司在2023年还租赁了近350万平方米的新物流仓库空间，相比2022年增长了5倍，今年到目前为止，跨境电商公司已经预租了约150万平方米的仓库空间。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部负责人邓伟表示，佛山和广州的需求正在变得越来越活跃，例如，有家电商巨头在第一季度租用了广州一个13.7万平方米的仓库。（虽然没有透露公司名称，但有媒体猜测是TEMU）。另外，佛山正在开发的五个项目中，已经有四个被预租。

对于仓库的巨大需求源于跨境电商平台推出了“全托管”和“半托管”模式。全托管模式由TEMU首创，后来其他电商平台也都争相加入。在托管模式下，跨境电商平台负责定价、仓储、物流、销售和退货等一系列环节。因此，全托管模式需要拥有足够空间的高质量仓库，不仅能够用于仓储，还要能够处理包裹的包装和配送。

同时，“半托管”模式允许拥有自己的仓库或者有经验有能力自行交付货物的卖家自己来负责运营和售后物流，这也增加了这些卖家对仓库空间的需求。例如，全球速卖通和菜鸟物流在1月份推出半托管模式时，其库存量就同比暴涨了600%。

展望未来，中国的物流仓储市场将转向供需平衡时代，2024年，物流仓库的净吸纳量将达到约750万平方米，使中国的整体空置率回落至20%。

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